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番禺价格洼地,2万 的莲花湾能买吗?

2023-06-01 18:48:33 355

摘要:最近番禺楼市热度有点高。先有万博罕见新盘入市补充市场,后有国际创新城的新盘抢闸开盘,如今一向低调的莲花湾,也要有新盘入市了。自新化快速开通,缩短番禺东与琶洲通勤时间后,片区新盘热度也在不断上升。毕竟半小时的车程,琶洲新盘10万+,莲花湾只要...

最近番禺楼市热度有点高。

先有万博罕见新盘入市补充市场,后有国际创新城的新盘抢闸开盘,如今一向低调的莲花湾,也要有新盘入市了。

自新化快速开通,缩短番禺东与琶洲通勤时间后,片区新盘热度也在不断上升。

毕竟半小时的车程,琶洲新盘10万+,莲花湾只要2万+,价格相当有诱惑力。

那么,莲花湾板块作为番禺价格洼地,值得入手吗?

整体来看,现阶段番禺内部楼市价格分化十分明显。

区域内第一梯队万博板块已经稳占6万+,更适合改善买家,刚需只能退而求其次,向外迁移选择周边次级板块。

位于莲花湾片区的化龙板块,正是其中之一。

目前板块在售新盘不算多,仅凯德山海连城、智联汽车小镇、珠江未来城三个。

除了这些熟悉的老朋友,最近板块还有新面孔亮相。

正是去年第三次拍地中,保利以楼面价约1.3万/平拿下的石楼镇利丰北地块,暂命名保利领秀海

简单说下项目的几个卖点:临近狮子洋,一线海景景观;积率2.55,低于周边竞品;占地面积约为14.7万平,规划20栋19-26层高住宅,大型社区。

当然,其中最引人注目的还是项目的价格,吹风价3万/平,如今首开只要2.5万/平。

要知道,隔壁凯德山海连城,主推建面约87-277㎡二至五房,均价约2.8万/㎡;智联汽车小镇,主推建面约95-125㎡三至四房,均价约2.8万/㎡。

按照最小户型74平三房粗略计算,项目最低上车门槛仅需185万元

不得不说,保利这波“价格战”,对周边竞品确实有不小杀伤力。之前朱村的保利水木芳华,也是凭借超低开盘价赢得市场。

不过,在区位价值相差不大的情况下,更多的是考验项目产品力。

据需,项目预计6月开售楼部,首推1-3#,全南设计,户型涵盖约74-140平三至四房。

至于保利领秀海最终得分如何,我们不妨期待下项目样板间。

说回番禺东,当下大部分买家还是对莲花湾缺少「信任感」。

原因也不难理解,比起已经成型的万博,莲花湾目前城市建设界面,依旧处于初始阶段,交通不便、远离主城......

问题的关键在于,莲花湾片区未来有价值爆发点吗?

我们的答案,更偏向于肯定。

其一,从规划来看,莲花湾片区与万博长隆广州南站、广州大学城齐名,是番禺重点发展三区域之一。

除了大家熟知的国际创新城,片区在新能源汽车产业方面含金量同样不低。

在广州五年计划将打造十大IAB产业园之中,莲花湾的番禺智能网联新能源汽车价值创新园区,年产值近1700亿的广汽新能源汽车产业园,仅位于2000亿的琶洲互联网产业园之后。

不同于只有配套和商业却产业单薄的“睡城”,莲花湾主打产城融合,未来发展天花板注定不低。

其二,莲花湾符合广州和番禺发展大方向,同时也是补齐番禺真空短板的关键一环。

一方面,随着南拓发展,番禺、南沙区位优势日益凸显,尤其是新化快速路开通后,让莲花湾与琶洲、金融城等板块联系加强,有望进一步带动片区产业升级发展。

另一方面,莲花湾北接广州大学城以及广州人工智能与数字经济实验区,南边临南沙新区,西边是番禺城区(万博)以及佛山顺德,东边是东莞水乡。

这样的站位,莲花湾不仅是番禺与南沙之间的链接点,更是补齐两区之间真空短板的关键一环。

其三,站在楼市的角度,莲花湾处于价格洼地,未来想象空间更高。

莲花湾拥有更广阔的可开发土地,这也意味着,片区不仅房价更亲民,也存在更多置业机会。

此外,根据规划,莲花湾还是官方钦点的承接大学城科研成果转发的承载区,有希望承接新城、大学城外溢居住需求。

而这些,都是支撑板块向上发展的基本面。

当然,现阶段的莲花湾片区,仍有不少遗憾,还需要和时间做朋友。

交通,是莲花湾首要突破点。

虽然整个莲花湾片区有不少交通规划,但目前出行仍主要以自驾和公交为主,实用性更强的地铁路网尚未全面铺开。

对比番禺广场、万博这些多线交汇的交通中心,莲花湾片区现有地铁仅有4号线,便利程度要弱不少。

作为一个以刚需买家为主的片区,缺乏地铁,可以算得上是“硬伤”了。

长远来看,莲花湾交通最大的期待值在于莲花湾TOD

莲花山站,规划有五轨交汇,穗莞深琶洲支线(在建)、莞佛城轨(在建)、8号线东延段(规划中)及17号线(规划中)。

通车后除了3站到琶洲、4站广州南站、2站东莞西站,还具备直通白云机场、惠州、深圳机场的条件……

其次,目前整个莲花湾片区配套同样有待补齐。

例如家长关心的教育资源,主要依赖楼盘自建配套资源。

生活配套也是如此,周边暂无大型商业体,未来业主日常生活购物将依托于项目与周边楼盘的底商。

显然,当下置业莲花湾,需要做好与片区共同成长的准备。

综合来看,如果未来莲花湾能实现规划蓝图,再加上交通配套的规划陆续完善,那么,片区想象空间还是相当大的。

回到文章开头的问题,莲花湾值不值得买?或者说,适合什么买家入手?

单看价格,莲花湾毫无疑问是番禺的价格洼地。这也意味着,片区会是刚需买家的备选之一。

按板块均价高低来排序,莲花湾片区中的国际国际创新城已经站上第一梯队,新盘均价基本在4.5万/平以上。

其次是与之相隔的化龙板块,价格更低,均价2.5万/平。

从预算角度来看,化龙板块显然更适合刚需,无论是新入市的保利领秀海,还是凯德山海连城、智联汽车小镇,单价基本在2.5-2.9万/平这个区间。

从升值空间来看,国际创新城定位更高,短期有快速路和轨道交通建成兑现,长期有科创产业落地孵化,对购房者吸引力也更强。

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