摘要：最近番禺楼市热度有点高。先有万博罕见新盘入市补充市场，后有国际创新城的新盘抢闸开盘，如今一向低调的莲花湾，也要有新盘入市了。自新化快速开通，缩短番禺东与琶洲通勤时间后，片区新盘热度也在不断上升。毕竟半小时的车程，琶洲新盘10万＋，莲花湾只要...
最近番禺楼市热度有点高。
先有万博罕见新盘入市补充市场，后有国际创新城的新盘抢闸开盘，如今一向低调的莲花湾，也要有新盘入市了。
自新化快速开通，缩短番禺东与琶洲通勤时间后，片区新盘热度也在不断上升。
毕竟半小时的车程，琶洲新盘10万＋，莲花湾只要2万+，价格相当有诱惑力。
那么，莲花湾板块作为番禺价格洼地，值得入手吗？
整体来看，现阶段番禺内部楼市价格分化十分明显。
区域内第一梯队万博板块已经稳占6万+，更适合改善买家，刚需只能退而求其次，向外迁移选择周边次级板块。
位于莲花湾片区的化龙板块，正是其中之一。
目前板块在售新盘不算多，仅凯德山海连城、智联汽车小镇、珠江未来城三个。
除了这些熟悉的老朋友，最近板块还有新面孔亮相。
正是去年第三次拍地中，保利以楼面价约1.3万/平拿下的石楼镇利丰北地块，暂命名保利领秀海。
简单说下项目的几个卖点：临近狮子洋，一线海景景观；积率2.55，低于周边竞品；占地面积约为14.7万平，规划20栋19-26层高住宅，大型社区。
当然，其中最引人注目的还是项目的价格，吹风价3万/平，如今首开只要2.5万/平。
要知道，隔壁凯德山海连城，主推建面约87-277㎡二至五房，均价约2.8万/㎡；智联汽车小镇，主推建面约95-125㎡三至四房，均价约2.8万/㎡。
按照最小户型74平三房粗略计算，项目最低上车门槛仅需185万元。
不得不说，保利这波“价格战”，对周边竞品确实有不小杀伤力。之前朱村的保利水木芳华，也是凭借超低开盘价赢得市场。
不过，在区位价值相差不大的情况下，更多的是考验项目产品力。
据需，项目预计6月开售楼部，首推1-3#，全南设计，户型涵盖约74-140平三至四房。
至于保利领秀海最终得分如何，我们不妨期待下项目样板间。
说回番禺东，当下大部分买家还是对莲花湾缺少「信任感」。
原因也不难理解，比起已经成型的万博，莲花湾目前城市建设界面，依旧处于初始阶段，交通不便、远离主城......
问题的关键在于，莲花湾片区未来有价值爆发点吗？
我们的答案，更偏向于肯定。
其一，从规划来看，莲花湾片区与万博长隆广州南站、广州大学城齐名，是番禺重点发展三区域之一。
除了大家熟知的国际创新城，片区在新能源汽车产业方面含金量同样不低。
在广州五年计划将打造十大IAB产业园之中，莲花湾的番禺智能网联新能源汽车价值创新园区，年产值近1700亿的广汽新能源汽车产业园，仅位于2000亿的琶洲互联网产业园之后。
不同于只有配套和商业却产业单薄的“睡城”，莲花湾主打产城融合，未来发展天花板注定不低。
其二，莲花湾符合广州和番禺发展大方向，同时也是补齐番禺真空短板的关键一环。
一方面，随着南拓发展，番禺、南沙区位优势日益凸显，尤其是新化快速路开通后，让莲花湾与琶洲、金融城等板块联系加强，有望进一步带动片区产业升级发展。
另一方面，莲花湾北接广州大学城以及广州人工智能与数字经济实验区，南边临南沙新区，西边是番禺城区（万博）以及佛山顺德，东边是东莞水乡。
这样的站位，莲花湾不仅是番禺与南沙之间的链接点，更是补齐两区之间真空短板的关键一环。
其三，站在楼市的角度，莲花湾处于价格洼地，未来想象空间更高。
莲花湾拥有更广阔的可开发土地，这也意味着，片区不仅房价更亲民，也存在更多置业机会。
此外，根据规划，莲花湾还是官方钦点的承接大学城科研成果转发的承载区，有希望承接新城、大学城外溢居住需求。
而这些，都是支撑板块向上发展的基本面。
当然，现阶段的莲花湾片区，仍有不少遗憾，还需要和时间做朋友。
交通，是莲花湾首要突破点。
虽然整个莲花湾片区有不少交通规划，但目前出行仍主要以自驾和公交为主，实用性更强的地铁路网尚未全面铺开。
对比番禺广场、万博这些多线交汇的交通中心，莲花湾片区现有地铁仅有4号线，便利程度要弱不少。
作为一个以刚需买家为主的片区，缺乏地铁，可以算得上是“硬伤”了。
长远来看，莲花湾交通最大的期待值在于莲花湾TOD。
莲花山站，规划有五轨交汇，穗莞深琶洲支线（在建）、莞佛城轨（在建）、8号线东延段（规划中）及17号线（规划中）。
通车后除了3站到琶洲、4站广州南站、2站东莞西站，还具备直通白云机场、惠州、深圳机场的条件……
其次，目前整个莲花湾片区配套同样有待补齐。
例如家长关心的教育资源，主要依赖楼盘自建配套资源。
生活配套也是如此，周边暂无大型商业体，未来业主日常生活购物将依托于项目与周边楼盘的底商。
显然，当下置业莲花湾，需要做好与片区共同成长的准备。
综合来看，如果未来莲花湾能实现规划蓝图，再加上交通配套的规划陆续完善，那么，片区想象空间还是相当大的。
回到文章开头的问题，莲花湾值不值得买？或者说，适合什么买家入手？
单看价格，莲花湾毫无疑问是番禺的价格洼地。这也意味着，片区会是刚需买家的备选之一。
按板块均价高低来排序，莲花湾片区中的国际国际创新城已经站上第一梯队，新盘均价基本在4.5万/平以上。
其次是与之相隔的化龙板块，价格更低，均价2.5万/平。
从预算角度来看，化龙板块显然更适合刚需，无论是新入市的保利领秀海，还是凯德山海连城、智联汽车小镇，单价基本在2.5-2.9万/平这个区间。
从升值空间来看，国际创新城定位更高，短期有快速路和轨道交通建成兑现，长期有科创产业落地孵化，对购房者吸引力也更强。
